تعدیل و تعیین اجاره بها
تعدیل و تعیین اجاره بها توسط کارشناسان شرکت هویار سازه البرز (مهندس کریم پور)
تعیین اجارهبها به مواردی اطلاق میشود که خواه کتباً یا شفاهاً اجارهبها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجارهبها به مواردی اطلاق میشود که سابقه اجارهبها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل میشود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست.
امروزه بحث تعدیل و تعیین اجاره بها ، به یکی از دغدغه های مهم موجران و مستاجران تبدیل شده است.
هر کسی صلاحیت تعیین میزان اجاره بها و یا تعدیل آن بر اساس هزینه های زندگی را ندارد.
برای این که این کار به صورت اصولی و قانونی انجام شود باید از افراد متخصص کمک گرفته شود.
گروه مهندسی و حقوقی کارشناسان البرز با اتکا به دانش وکلای خود، مشکلات شما در این زمینه را به صورت قانونی برطرف می کند.
این افراد می توانند برای تعدیل و تعیین میزان اجاره بها اقدام کرده و با ارائه نظرات خود در دادگاه، نرخ اجاره بها را تعیین کنند.
نحوه عملکرد این کارشناسان در ادامه توضیح داده شده است.
نحوه محاسبه اجاره بها
برای اجاره ملک شخصی و یا اداری، باید اجاره بهای آن توسط کارشناسان مورد تایید دادگستری تعیین شود.
وکلای حاضر در گروه کارشناسان البرز، مورد تایید دادگستری بوده و صلاحیت تعیین میزان اجاره بها را دارند.
چنانچه برای تغییر و افزایش میزان اجاره بها با موجر به توافق نرسیدید، می توانید از تجربه این وکلا استفاده نمایید.
این افراد با نحوه تعیین اجاره بها و همچنین عوامل تاثیرگذار بر آن آشنا هستند.
بر همین اساس نیز به صورت قانونی می توانند تعدیل و تعیین اجاره بها را انجام دهند.
این کارشناسان بر اساس نوع ملک، قدمت ملک، مدت زمان تعیین شده برای اجاره ملک، مکان قرارگیری ملک، مساحت ملک و عوامل دیگر، میزان اجاره بها را تعیین می کنند.
در ضمن در صورت پایان مهلت اجاره نامه و نیاز به تعدیل اجاره بها، این کارشناسان با آگاهی از موارد قانونی، اقدام به این کار می کنند.
مراحل تعدیل میزان اجاره
بسیاری از افراد با پایان یافتن مهلت اجاره نامه خود، قصد دارند دوباره همان ساختمان را اجاره کنند.
در این صورت باید اجاره محل بر اساس شرایط روز تعیین شده و اجاره نامه بر اساس آن تنظیم شود.
بنابراین نیاز است که تعیین کارشناسی اجاره بها به صورت حرفه ای صورت پذیرد.
انجام این کار به دو صورت امکان پذیر است:
تعیین و تعدیل به صورت توافقی
برخی مواقع موجر و مستاجر بر روی میزان اجاره بها به توافق می رسند.
در این شرایط یک اجاره نامه توافقی تنظیم شده و میزان اجاره بها و مدت زمان اجاره در آن قید می شود.
با امضای طرفین، این قرارداد رسمیت پیدا کرده و دارای ارزش قانونی خواهد بود.
تشکیل پرونده برای تعیین و تعدیل
برخی موارد نیز اتفاق می افتد که طرفین قرارداد بر سر میزان اجاره بها به توافق نمی رسند.
در این حالت هر کدام از آنها می توانند درخواستی تنظیم کرده و به دادگاه تسلیم کنند.
در این موارد شما می توانید با کمک گرفتن از وکلای دعاوی ملکی کارشناسان البرز، این مشکل را رفع نمایید.
پرسش
در خصوص تعدیل اجارهبها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می-شوند، در مواد 3 و 4 همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجارهبها و تعدیل آن آورده است؛
1- آیا تعدیل با تعیین اجارهبها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجارهبها چگونه است؟ ملاکهای تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟
2- اگر عقد اجاره در سال 1360 با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سوال با سوال قبلی در تعیین اجارهبها چیست؟
3- آیا زمان عقد در سوال 2 تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه میشود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
: آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستفاد میشود، تعیین اجارهبها ناظر به مورد یا مواردی است که اجارهبها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجارهبها میتواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجارهبهای مشخص (اجرتالمسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجارهبها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلبنظر کارشناس اجارهبها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است.
نظر اتفاقی
آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد میشود، تعدیل اجارهبها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجارهبها به مواردی اطلاق میشود که خواه کتباً یا شفاهاً اجارهبها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجارهبها به مواردی اطلاق میشود که سابقه اجارهبها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل میشود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. بهطوریکه دیدن اجارهبها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنانچه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی میتواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند.
چگونگی اجرای رأی تعدیل اجاره
اگر دادگاه حکم به تعدیل اجاره بدهد، این حکم قطعی خواهد بود و قابل تجدیدنظرخواهی نیست. گفتنی است که این حکم به محض ابلاغ، قابل انجام خواهد بود. اما اگر موجر مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل اجاره مطالبه نماید، مابهالتفاوت نیز در حکم صادره وجود دارد که دایره اجرا مکلف به اجرای آن است.
نکات مهم در طرح دعوای تعدیل اجاره بها
- گرفتن حکم تعدیل اجاره در صورتی ممکن است که مبلغ اجاره مشخص باشد و مورد اختلاف طرفین نبوده باشد؛
- اگر ضمن قرارداد اجاره شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، این شرط از منظر قانون باطل است. زیرا این توافق مغایر با ماده قانون ذکر شده است.
- مالی بودن یا نبودن دعوای تعدیل اجاره از نظر معاونت آموزشی و اداره حقوقی قوه قضاییه محل اختلاف نظر است. امّا با توجه به این که در این دعوا فقط مبلغ اجاره تعیین شده و در صورت عدم مطالبه، حکمی مبنی بر پرداخت مابهالتفاوت اجاره قبلی و فعلی صادر نمیشود، این دعوی بیشتر غیرمالی به نظر میرسد.
تعدیل اجاره بها
کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت تعیین و تعدیل اجاره بها
دادخواست تعدیل اجاره بها چیست
برای توضیح در این خصوص که دادخواست تعدیل اجاره بها چیست و شرایط افزایش اجاره بها چه می باشد، ضروری است تا بحث اجاره املاک تجاری را از منظر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365، مورد بررسی قرار دهیم؛ چرا که اساسا و به لحاظ قانونی، بحث تعدیل اجاره بها، صرفا در خصوص قراردادهای اجاره مربوط به املاک تجاری مشمول قانون سال 1356 که دارای حق کسب و پیشه هستند، قابل طرح است.
از آنجا که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، تعیین مدت در قرارداد اجاره اماکن تجاری، جنبه صوری و نمایشی داشته و موجر، صرفا در صورت تحقق مواردی که در ماده 14 این قانون، تعیین شده است می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را مطرح کند، تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار انجام می گیرد.
در این شرایط، در صورتی که به علت عدم توافق موجر و مستاجر، موجر بخواهد، به لحاظ قانونی، تقاضای تعدیل در معنای افزایش اجاره بها را داشته باشد یا مستاجر بخواهد، تقاضای تعدیل، در معنای کاهش اجاره بها را بنماید، باید این کار را از طریق ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها انجام دهند
تا مرجع صالح این امر، با جلب نظر کارشناس، به مساله تعدیل اجاره بها، رسیدگی کرده و حکم مقتضی در این خصوص را صادر نماید که البته، دعوای تعدیل اجاره بها، به موجب ثبت دادخواست آن، در صورتی به نتیجه خواهد رسید که شرایط مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، وجود داشته باشد که در تیتر شرایط افزایش اجاره بها، به آن، اشاره خواهیم کرد.
در یک جمع بندی کلی، در پاسخ به این پرسش که نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها چیست؟ باید گفت، دادخواست تعدیل اجاره بها، دادخواستی است که به موجب آن، موجر یا مستاجر، به علت تغییر شرایط زندگی و یا افزایش و کاهش هزینه ها، تقاضای افزودن یا کاهش اجاره بهای ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 را از شورای حل اختلاف می خواهد.
تعدیل چیست؟
این کلمه در اصطلاح لغوی به معنای معتدل کردن است. در علم حقوق، هر زمان طرفین قرارداد اجاره بر سر مبلغ توافق صورت نکنند، میتوانند برای تعدیل اجاره به مراجع قانونی مراجعه کنند. بر این اساس موجر و مستأجر هر کدام بسته به وضع اقتصادی جامعه، میتوانند دادخواست تعدیل اجاره بها (کاهش یا افزایش آن) را داشته باشند.
تعدیل اجاره بها یعنی چه؟
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است، با در نظر گرفتن بالا رفتن یا پایین آمدن هزینههای زندگی، موجر و مستأجر میتوانند از دادگاه درخواست تجدیدنظر برای مبلغ اجاره داشته باشند که به آن دعوای تعدیل اجاره بها میگویند.
اگر شرایط قانونی طرح این دعوا وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی آنها و استفاده از نظر کارشناس، مبلغ اجاره را نسبت به نرخ معقول روز بازار، تعدیل خواهد کرد. باید بدانید که رأی دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود. طرح این مسئله معمولا در خصوص املاک تجاری و پس از ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر صورت میگیرد و در مورد املاک مسکونی کاربرد ندارد. از طرفی با توجه به این که قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری کلی قرار گرفت و قانون جدیدی در این سال به تصویب رسید، صرفاً تعداد معدودی از قراردادهای اجاره تحت شمول قانون مصوب ۱۳۵۶ هستند و این احکام تعدیل فقط برای آنها قابل اجراست.
شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها
همانطور که اشاره کردیم بر اساس قانون، برای طرح این دعوی در محکمه باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آنها اشاره میکنیم:
- پایان یافتن مدت اجاره: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، اولین شرط برای انجام تعدیل اجاره، تمام شدن مدت اجارهنامه است.
- سپری شدن سه سال کامل: مطابق با قانون یادشده، برای رسیدگی به طرح دعوی تعدیل اجاره باید از آخرین تعدیل مبلغ اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد. بر اساس این قانون استفاده نکردن مستأجر از مورد اجاره یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در این مدت، حق موجر را برای تعدیل اجاره سلب نخواهد کرد.
- شاخص تعدیل اجاره بها
- با توجه به این که تشخیص میزان بهای اجاره امری فنّی است، در دعوی تعدیل اجاره بها این کار در تخصص دادگاه نبوده و معمولا تعیین آن توسط دادگاه به کارشناس محول میشود. این کار معمولا با کارشناسی میدانی و دیدن محل موردنظر و مقایسه آن با اماکن مشابه انجام میشود.
- نظر کارشناس در صورتی مورد قبول دادگاه است که عوامل مختلف نظیر قدمت ملک، نوع آن، مدت زمان در اجاره بودن، مساحت، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری و … مدنظر قرار گرفته باشد. همچنین عوامل دیگر مانند میزان اجارهبهای قبلی، پرداخت سرقفلی و تعمیرات احتمالی توسط مستأجر نیز در نظر گرفته خواهد شد.
- فرمول تعدیل اجاره بها
- برای به دست آوردن مبلغ رهن یک آپارتمان، ارزش کل آن آپارتمان را تقسیم بر ۵ یا ۶ کرده تا مبلغ رهن به دست آید، تقسیم بر ۵ و یا تقسیم بر ۶ ارزش ملک برای تبدیل به رهن متناسب با موقعیت و شرایط ملک است. هرگاه ملک نوساز یا به عبارتی کلید نخورده باشد مبلغ کل را تقسیم بر ۵ مینماییم و در صورتی که ملک چند سال ساخت باشد بسته به تعداد سال برای تعیین میزان ودیعه ارزش ملک را تقسیم بر عددی بین بازه ۵ تا ۶ میگردد.
سخن پایانی
تعدیل اجاره بها یعنی شرایطی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ اجاره بها اختلاف دارند که عموما این اختلاف در افزایش اجاره بها صورت میگیرد. بر اساس شاخص تعدیل اجاره بها، فرمول تعدیل اجاره بها تعیین میشود. توجه داشته باشید که در هر یک از مراحل طرح دعوای تعدیل اجاره بها، ممکن است نیاز به مشاور آگاه و کمک کارشناسان مجرّب حقوقی پیدا کنید که در این صورت میتوانید روی پلتفرم حقوقی ترازو حساب کنید.
پیشنهاد کارشناسان البرز
وکلای رسمی دادگستری شرکت هویار سازه البرز ، با مسئولیت پذیری و تعهد بالایی که دارند آماده اند تا دعاوی ملکی شما را پیگیری نمایند.
گروه مهندسی و حقوقی کارشناسان البرز در شرکت هویار سازه البرز با تجربه بالایی که در زمینه تعدیل و تعیین اجاره بها دارد می تواند بهترین وکلا را به شما معرفی کند.
تماس با ما
جهت هر گونه مشاوره و تماس با کارشناسان هویار سازه البرز از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید:
شماره تماس دفتر
تماس مستقیم با مدیریت (مهندس پیمان کریم پور)
آدرس دفتر
کرج – جهانشهر – بلوار مولانا – خیابان گلستان – کوچه بن بست گلستان یک – پلاک ۳۰