در این مقاله تصمیم گرفتیم یک نمونه گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک و اجرتالمثل ایام تصرف را بررسی و ارائه نماییم. نمونه گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک و ارزیابی املاک و محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف یکی از پرکاربردترین دعاوی حقوقی در مراجع قضایی است. در بسیاری از پروندههای ملک مشاع، عدم همکاری یکی از طرفین یا عدم امکان ورود به ملک، چالشهای خاصی را برای ارزیابی میدانی ایجاد میک
در این مقاله، یک نمونه گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک واقعی و استاندارد کارشناسی رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان را مرور میکنیم که شامل ارزیابی ملک، محاسبه اجرتالمثل ۳ ساله به تفکیک سال، و بررسی حقوقی محدودیتهای معاینه محل است.
نکته حقوقی و اخلاقی: کلیه مشخصات فردی، شماره پروندهها، شعب قضایی و شمارههای ثبتی جهت حفظ محرمانگی در این نمونه گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک اطلاعات اشخاص بینامسازی شدهاند
متن دادخواست و مشخصات ابلاغیه قضایی
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی …
با سلام و احترام
عطف به ابلاغیه شماره .................... مورخ ..../..../.... و در پی آن عدم همکاری خوانده جهت بازدید از ملک که طی لایحه شماره .................... مورخ ..../..../.... به استحضار آن دادگاه محترم رسید، و با توجه به ابلاغیه جدید به شماره .................... مورخ ..../..../.... مبنی بر ارزیابی و اظهارنظر بدون ورود به ملک در مورد پرونده به شماره بایگانی ...... (شماره پرونده ....................) اینجانب پس از بررسی دقیق اسناد و مستندات ابرازی و معاینه فیزیکی و پیرامونی محل، گزارش کارشناسی خود را به شرح ذیل تقدیم میدارم:
خواهان: آقای/خانم ....................
خوانده: آقای/خانم ....................
۱. قرار کارشناسی و موضوعات مورد خواسته دادگاه
مطابق قرار کارشناسی صادره، موارد زیر جهت بررسی و اظهارنظر فنی به کارشناس محول گردید:
ارزیابی ملک: ارزشگذاری ملک مورد تنازع و تعیین قیمت روز سه دانگ مشاع آن.
محاسبه اجرتالمثل: تعیین اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ ۱۳۰۳/۰۷/۳۰ لغایت روز کارشناسی به صورت روزانه و ماهانه.
بررسی وضعیت تصرف: مراجعه به محل، استماع اظهارات مطلعین، بررسی قبوض مصرفی و استخراج مستندات ادعای خوانده مبنی بر عدم تصرف.
آدرس: استان البرز، کرج، خیابان ....................، پلاک ...، طبقه دوم
۳. بررسی اسناد و مدارک ابرازی پرونده
با بررسی اسناد موجود در پرونده (فارغ از اظهار نظر در مورد اصالت آنها):
تصویر سند مالکیت تکبرگ:
مشخصات ثبتی: عرصه و اعیان یک دستگاه آپارتمان مسکونی (وضعیت خاص: طلق) به شماره ثبتی ..... فرعی از ... اصلی، قطعه ۵ تفکیکی، حوزه ثبت کرج، به مساحت ۱۵۷.۰۳ متر مربع واقع در سمت جنوبی طبقه دوم (دارای ۱۰.۸۷ متر مربع بالکن مسقف).
منضمات: انباری قطعه ۵ به مساحت ۵.۴۳ متر مربع در زیرزمین اول، پارکینگ قطعه ۵ به مساحت ۱۱ متر مربع در زیرزمین اول، با قدرالسهم از عرصه و مشاعات طبق قانون تملک آپارتمانها.
میزان مالکیت خواهان:سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان (مستند به سند انتقال قطعی).
استعلام ثبتی: نامه اداره ثبت اسناد و املاک به شماره .................... مؤید مالکیت مشاعی سه دانگی هر یک از طرفین پرونده میباشد.
۴. شرح مشاهدات میدانی و گزارش فنی (توصیف اجمالی)
با توجه به دستور مقام محترم قضایی مبنی بر بازدید از بیرون و عدم امکان ورود به داخل ملک:
طی بازدید میدانی مورخ ..../..../.... با هماهنگی خواهان، مشاهده گردید ساختمان موصوف در طبقه دوم یک اسکلت ۶ طبقه (شامل ۱ طبقه زیرزمین و ۵ طبقه مسکونی) با نمای سنگی و قدمت بنای حدود ۱۰ سال واقع شده است.
ساختمان دارای ۹ واحد مسکونی بوده و واحد مورد نظر دارای مساحت ۱۵۷.۰۳ مترمربع به همراه پارکینگ و انباری است. بنا بر اظهارات خواهان و فرم ساختمانی مشابه، واحد دارای سه اتاق خواب، آشپزخانه مجهز، پنجرههای دوجداره، سیستم سرمایش کولر و گرمایش پکیج و انشعابات مجزا میباشد.
توضیحات در خصوص ادعای تصرف: خوانده طی تماس تلفنی مدعی فروش ملک و سکونت در شهرستان هشتگرد گردیده اما مدرکی ارائه نداده است؛ در مقابل، خواهان مستندات ویدئویی مبنی بر حضور و تصرف خوانده ارائه نموده است.
۵. مفروضات و حدود صلاحیت کارشناس
این ارزیابی بر اساس شرایط روز بازار مسکن اعلام شده و متوجه نوسانات نامتعارف آتی بازار نخواهد بود.
تطبیق تصاویر اسناد با اصول آنها و احراز اصالت مدارک خارج از مسئولیت کارشناس بوده و مسئولیت ادعای جعل یا انکار بر عهده ابرازکننده است.
نظر کارشناسی حاضر صرفاً در محدوده قرار صادره از شعبه محترم دادگاه و صلاحیت تخصصی کارشناس رسمی راه و ساختمان معتبر میباشد.
۶. نظریه نهایی کارشناس رسمی دادگستری
بر اساس بررسیهای میدانی، اسناد ابرازی و مفروضات کارشناسی، نظریه تخصصی به شرح زیر اعلام میگردد:
بخش اول: ارزیابی ارزش روز ملک
با در نظر گرفتن موقعیت، ابعاد، قدمت ساخت، هندسه و با فرض تخلیه بودن و عدم وجود دیون، بازداشت یا معارض:
ارزش روز ششدانگ عرصه و اعیان: برابر با ۱۹۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (معادل ۱۹ میلیارد تومان).
ارزش روز سه دانگ مشاع (سهم خواهان): برابر با ۹۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (معادل ۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان).
بخش دوم: محاسبه دقیق اجرتالمثل ایام تصرف
محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف ملک از تاریخ ۱۳۰۳/۰۷/۳۰ لغایت ۱۴۰۵/۰۴/۳۱ (جمعاً به مدت ۲۱ ماه) به تفکیک سالهای شمسی به شرح جدول زیر است:
بازه زمانی
مدت
اجرتالمثل ماهانه ششدانگ (ریال)
کل اجرتالمثل ششدانگ (ریال)
سهم سه دانگ خواهان (ریال)
سال ۱۴۰۳ (۰۷/۳۰ تا ۱۲/۳۰)
۵ ماه
۳۴۴,۰۹۰,۲۵۰
۱,۷۲۰,۴۵۱,۲۵۰
۸۶۰,۲۲۵,۶۲۵
سال ۱۴۰۴ (۰۱/۰۱ تا ۱۲/۲۹)
۱۲ ماه
۴۸۲,۷۵۸,۶۲۱
۵,۷۹۳,۱۰۳,۴۴۸
۲,۸۹۶,۵۵۱,۷۲۴
سال ۱۴۰۵ (۰۱/۰۱ تا ۰۴/۳۱)
۴ ماه
۷۰۰,۰۰۰,۰۰۰
۲,۸۰۰,۰۰۰,۰۰۰
۱,۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰
مجموع کل (۲۱ ماه)
۲۱ ماه
—
—
۵,۱۵۶,۷۷۷,۳۴۹
📌 نتیجه اجرتالمثل: مجموع اجرتالمثل ایام تصرف متعلق به سه دانگ مشاع خواهان ظرف مدت ۲۱ ماه، برابر با ۵,۱۵۶,۷۷۷,۳۴۹ ریال (معادل ۵۱۵ میلیون و ۶۷۷ هزار و ۷۳۴ تومان) برآورد میگردد.
بخش سوم: بررسی وضعیت تصرف و قبوض
با توجه به عدم ارائه مدارک مسکونی از سوی خوانده و عدم امکان تحقیقات میدانی دقیق مالی/پرداخت قبوض (به علت عدم همکاری طرفین و خارج بودن احراز هویتی پرداختها از امور مهندسی ساختمان)، اتخاذ تصمیم در این خصوص به صلاحدید مقام محترم قضایی واگذار میشود.
حقالزحمه کارشناسی طبق تعرفه مصوب بر اساس ماده ۱۱ (ارزیابی ملک ۱۹ میلیارد تومانی) و محاسبه اجرتالمثل ۳ ساله، جمعاً ۲۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (۲۸ میلیون تومان) برآورد میگردد که با احتساب پیشپرداخت ۵ میلیون تومانی، مابهالتفاوت ۲۳ میلیون تومانی جهت تودیع به دادگاه محترم اعلام میشود.
💡 تحلیل پرونده و نکات کلیدی برای کارشناسان و اصحاب دعوا (جمعبندی)
نمونه گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک
در این پرونده با چند چالش مهم فنی و حقوقی ارشناسی رسمی ارزیابی ملک مواجه بودیم که مدیریت صحیح آنها، کلید تنظیم یک گزارش بینقص بود:
چالش عدم همکاری خوانده و عدم امکان ورود به ملک:یکی از متداولترین بنبستها در معاینه محل، ممانعت متصرف از ورود کارشناس است. در این پرونده، با اخذ دستور مجدد از مقام محترم قضایی مبنی بر ارزیابی از بیرون، روند کارشناسی بدون تخلف آئیننامهای پیگیری شد. در چنین مواردی، کارشناس باید ملاک ارزیابی را مشخصات اسنادی و وضعیت ظاهری/همجوار بنا قرار دهد و مسئولیت عدم تطبیق داخل ملک را در بخش «مفروضات» تصریح کند.
تفکیک محاسبات اجرتالمثل به صورت سالانه:با توجه به تورم و تغییرات ارزش اجارهبها در سالهای ۱۴۰۳، ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، محاسبه اجرتالمثل بر اساس یک نرخ ثابت ماهانه اشتباه است. در این گزارش، ارزش اجاری ششدانگ برای هر سال به تفکیک محاسبه و سپس سهم سه دانگ خواهان استخراج گردید تا عدالت در جبران خسارت ایام تصرف کاملاً رعایت شود.
شفافسازی مرز صلاحیت کارشناسی:ادعاهایی مثل سکونت در شهر دیگر یا بررسی پرداخت قبوض خدماتی، نیازمند استعلامات اداری و تحقیقات قضایی است. کارشناس رسمی باید حیطه وظایف مهندسی خود را حفظ کرده و تصمیمگیری در خصوص اموری که جنبه قضایی یا خارج از صلاحیت فنی دارند را صراحتاً به قاضی پرونده واگذار نماید.
📌 نتیجهگیری نهایی در مورد گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک تنظیم گزارش کارشناسی در دعاوی ملک مشاع نیازمند دقت همزمان در ابعاد ثبتی، ارزشگذاری میدانی و رعایت ضوابط حقوقی است. درج دقیق مفروضات و استناد به تعرفههای مصوب سالانه، مانع از اعتراضات بیمورد به نظریه کارشناسی شده و به دادگاه در صدور رأی عادلانه کمک شایانی خواهد کرد. در ادامه سعی خواهیم کرد نمونه گزارش کارشناسی رسمی ارزیابی ملک و سایر نمونه های گزارش کارشناسی را در مقالات مختلف برای همراهان و همکاران عزیز اضافه کنیم.
📞 مشاوره تخصصی و درخواست کارشناسی رسمی
اگر در زمینه ارزیابی املاک، محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف، تأمین دلیل یا دعاوی ثبتی و ساختمانی نیاز به مشاوره تخصصی یا تنظیم گزارش کارشناسی دارید، میتوانید از طریق زیر با ما در ارتباط باشید:
شماره تماس مستقیم:09128886075
ارتباط در پیامرسانها: جهت ارسال مدارک، ارسال پیام یا هماهنگی در شبکههای اجتماعی و پیامرسانهای واتساپ، تلگرام، ایتا، بله، روبیکا و اینستاگرام میتوانید با شماره 09128886075 در تماس باشید.
